YABANCI ÇALIŞMA İZNİ DANIŞMANLIK





iskansız ev alınır mı



İSKAN RAPORU

İSKAN RAPORU (YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ)
İskan Raporu Nedir?
Ruhsatlı binalar için ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını gösteren; ruhsat bilgilerini inşaatın bitim tarihini, tapu kaydını, adresini, bağımsız bölümlerin cinslerini, numaralarını, arsa paylarını, metrekarelerini, sınıflarını, mal sahiplerini gösteren ve Belediyenin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanma İzni birimince düzenlenen bir belgedir.

İskan Raporu Almanın Koşulları Nelerdir?
İskan raporu almak için inşaat sahibi, müteahhidi veya yetkilisi bir dilekçe ile Belediyeye başvurmalıdır. Başvuruyu alan Yapı Kullanma İzni teknik elemanları binanın ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılıp yapılmadığını yerinde kontrol ederek saptar. Binanın herhangi bir teknik eksikliği yoksa mak sahibi veya müteahhidinden yapıyla ilgili olarak MESKİ, TEDAŞ, TÜRK Telekomünikasyon A.Ş., Sivil Savunma Müdürlüğü, İtfaiye Müdürlüğü gibi kuruluşlardan su, elektrik, telefon, sığınak, yangın, asansör tesisatları ile ilgili teknik raporlarla, yapının fenni sorumlusundan yapının kontrolü altında ruhsat ve eki projesine uygun olarak yapıldığına dair noter onaylı taahhütnameyi. Yapı kullanma İzni Amirliğine vermesi istenir. Teknik raporlarla taahhütname verildikten sonra yapı için Genel İskan Raporu düzenlenir.

Yapı Kullanma İzni Nasıl Alınır?
Genel iskan raporu düzenlenmiş binalardaki bağımsız bölüm sahipleri 3 adet tapu fotokopisi ile Belediye Fen İşleri Müdürlüğüne başvurarak yapı kullanma izni harçlarını emlak vergisi ve katılım paylarını ödeyerek ve vergi dairesinden ilişiğini keserek kendi bağımsız bölümü için yapı kullanma izin belgesi alabilir. Yapı kullanma izni ile ilgili kuruluşlara başvurarak su, elektrik ve telefon abonelikleri de yaptırılabilir.

Önemli Uyarı: Yapı kullanma izni olmayan yapılar bina ve binadaki bağımsız bölümlere su, elektrik ve telefon bağlantısı yapılamaz.

İskan Raporu Alınırken Gerekli Belgeler Nelerdir?
1.Dilekçe
2.Temel vizesi (İlçe Belediyelerden)
3.Vergi İlişik Kesme Belgesi (Her bağımsız bölüm için)
4. Fenni mesulden teknik rapor ( yapı denetimli inşaatlardan yapı denetim şirketi raporu)
İMAR HİZMETLERİ
İMAR PLANI ÜRETİMİ
Plan Tadili veya Mevzii Plan Tekliflerinde;
� Dilekçe
� Tapu veya Tapu Yazısı
� Çap
� Parsel maliklerinin şehir plancısına vereceği vekaletname
� Şehir Plancısı Karnesi
� Teklif plandan 13 adet kopya (üzerinde Şehir Plancıları Odası vizesi olan)
� Plan raporu
� Jeolojik etüt raporu
� Gerekli kurum görüşleri
belgeleri gerekmektedir.
Örnek Dilekçe Yükle
İMAR DURUMU TANZİMİ
� Dilekçe
� Tapu
� Çap
� Röperli Kroki
� Eski eser parsellerden fotoğraf ve Koruma Kurulu Kararı
� Geçici İnşaatlarda;
1. Dilekçe
2. Tapu
3. Çap
4. Kiracı olma durumunda kira sözleşmesi
5. Vaziyet planı
Örnek Dilekçe Yükle
İNŞAAT RUHSATI ALMA
İnşaat Ruhsatı Almak İçin Gerekli Koşullar Nelerdir?
İnşaat ruhsatı alabilmek için talep sahibi aşağıdaki belgeler ile birlikte belediyeye başvurmak durumundadır. Eğer Belediye İmar Müdürlüğü tarafından yapılan inceleme sonunda ruhsat alması için herhangi bir eksiklik görülmezse aşağıda örneği görülen Yapı Ruhsatı eksiksiz olarak doldurularak talep sahibine verilecektir. Yapı ruhsatını alan talep sahibi inşaata 2 yıl içinde başlayabilir.

2 yıl içinde inşaata başlamazsa veya 2 yıl içinde inşaata başlanmasına rağmen 5 yıl iinde inşaat, ruhsatına uygun olarak bitirilmezse ruhsat hükümsüz olur. Bu durumda ruhsat yenilenmediği taktirde inşaata izin verilmez, ayrıca kısmen yapılan kısımlar için ruhsatsız inşaat işlemi yapılır.

İnşaat Ruhsatı Almak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
1. Ruhsat talep dilekçesi
2. Tapu sureti
3. Mal sahiplerinin vekaletnamesi (gerekli ise)
4. Aplikasyon krokisi
5. Çap
6. İmar durumu
7. İmar durumuna göre onaylı vaziyet planı (gerekli ise)
8. İmar durumuna göre proje öncesi istikamet (gerekli ise)
9. İnşaat mühendisinin statik hesaplarına teşkil edecek jeoteknik zemin etüt raporu
10. Deprem Yönetmelik şartlarına uygun olarak projelerin işin başından sonuna kadar yerinde tatbik edileceğine dair noterden fenni mesullük taahhütnamesi (mimar veya inşaat mühendisinden)
11. Diğer 3 mühendisin ilgili odasından fenni mesullük taahhütnamesi (mimar veya inşaat mühendisi, elektirik mühendisi. Ve makine mühendisinin kendi projeleriyle ilgili taahhütnameleri)
12. madde 3 takım mimari proje
13. madde 3 takım statik proje
14. madde 2 takım elektrik projesi
15. madde 2 takım sıhhı tesisat proje
16. madde 5 kat ve üstü için asansör avan projesi
17. madde yapı denetim kanunu kapsamında olan yapılar için yapı denetim evrakları şeklinde düzenlenecek.

KAT MÜLKİYETİNE NASIL GEÇİLECEK? ADIM ADIM YAPILMASI GEREKENLER
________________________________________
Kat mülkiyetine geçiş tapuda bir düzeltme işlemi

- Kat irtifaklı tapudan kat mülkiyetli tapuya geçiş, aslında tapu kütüğünde gerçekleştirilen küçük bir düzeltme işlemi… Kat irtifakı alındığında, tapu dairesindeki kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmı “arsa” olarak belirtiliyor. İskan ruhsatı alınır alınmaz, ilgili kısım “arsa” yerine “bina” olarak değiştirilerek kat mülkiyeti tapusu elde edilmiş oluyor. Bunun için belediyelerin iskan ruhsatı vermeye karar verdiğinde, bunu bildiren yazıyı tapu kadastroya göndermesi ve tapu müdürlüğünün gerekli düzeltmeyi yapması yeterli oluyor.

Müteahhitler faaliyetteyse ev sahibi hiçbir şey yapmıyor

Aslında kat mülkiyetine geçişin ilk ve tek muhattabı müteahhit firmalar… Tüm prosedürler, iskan ruhsatı masrafları ve başvuruların müteahhit firmaca yapılması gerekiyor. Yani müteahhiti halihazırda faaliyet gösteren binalarda oturan ev sahiplerinin herhangi bir yükümlülüğü bulunmuyor. Ancak binaların müteahhiti ölmüşse, iflas etmiş ve faaliyeti sona ermişse, iskan ruhsatını almak, eğer alınamazsa para cezasını ödemek tamamen ev sahiplerine kalıyor. Bu durumda mağdur duruma düşen ev sahipleri, kat mülkiyetine geçiş için başvuruları bireysel olarak değil, bina bazında yapmak zorunda. Dolayısıyla işlemleri yapmak için binada oturanlar ya içlerinden birini temsilci olarak seçiyor ya da bir tapu emlak müşaviri veya gayrimenkul danışmanı aracılığıyla işlerin takibini yapabiliyor.

PEKİ MÜTEAHHİT YOKSA VATANDAŞLAR NE YAPACAK?

1-İskan ruhsatı varsa ama ihmal nedeniyle kat mülkiyetine geçilmemişse

- İskan ruhsatı olan bir binada oturan ev sahipleri, içlerinden temsilci seçtikleri bir vekiline veya anlaştıkları bir tapu emlak müşavirine bina iskan ruhsatlarını verecek.

- İlgili yetkili, belediyeye giderek bu ruhsatları sunacak. Belediye, tapu kadastroya iskan ruhsatının verilmesi gerektiğini belirten bir yazı yazacak.

- Bina temsilcisi ilgili yazıyı tapu kadastroya vererek, binayı tapu haritasına işletecek.

- Temsilci, bu işlemin ardından tapu müdürlüğüne giderek kat mülkiyeti kütüğünde “tapunun cinsi” kısmını “arsa”dan “bina”ya çevirterek kat mülkiyeti tapusunu alacak.

- Her aşama vatandaşa döner sermaye ücreti olarak geri dönecek. Her aşamada vatandaşın cebinden çıkacak tutar 350 liranın altında olmayacak.

- Vatandaşlar, bu işlemi daha önce 28 Kasım olarak belirtilen, yeni tasarıda ise planlanan 2 yıllık ek süre zarfında gerçekleştirmezse 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak 1.000 liranın tek bir seferlik mi yoksa her yıl mı alınacağı henüz netleştirilmedi.

2-Binanın iskan ruhsatı hiç alınmamışsa

- Şayet binanın iskan ruhsatı yoksa ve müteahhite ulaşılamıyorsa, binanın malikleri toplanarak içlerinden bir temsilci seçecek veya bir tapu emlak müşavirlik firmasını yetkilendirecek. Ancak “Belgeler müteahhitte, bu yüzden müteahhitini bulamayan iskan ruhsatını kesinlikle alamayacak ve ceza ödeyecek” diye bir durum söz konusu olmayacak.

- Temsilci belediyeye başvurduğunda, belediye vatandaştan bir belge talep etmeyecek. Belediye, projeye iskan ruhsatı verilip verilemeyeceğini elindeki binaya ait yapı denetim raporları ve proje aslını inceleyerek karar verecek. Eğer bina, projesindeki imar şartlarını taşıyorsa veya deprem yönetmeliğine uygunsa, belediye “iskan ruhsatı verilebilir” diyerek normal şartlar altında müteahhitten temin etmesi gereken belgeleri tek tek ilgili kurumlara yazı yazarak alacak.

- Bu kapsamda belediye, vergi dairesinden bina harçlarının yatırılıp yatırılmadığını, SSK’dan sigorta primlerinin ödenip ödenmediğini, İSKİ’den su kaçağı bulunup bulunmadığını, itfaiyeden ve TEDAŞ’tan yangın ve elektrik sistemlerinde bir sorun olup olmadığını, çevre ve sağlık müdürlüklerinden binanın sağlık ve çevreye uygunluğunun olup olmadığını öğrenecek. Ardından olumlu yanıt aldıktan sonra tapu müdürlükleriyle koordinasyon kurup iskan ruhsatı verebilecek. Ancak belediye ile bu kurumlar arasında geçecek yazışmalar hem birkaç ayı alacak, hem de bu aşamalarda müteahhitin atladığı her borç ve eksik işlem, vatandaştan temin edilecek. Yani, vatandaşlar sonunda iskan ruhsatını alsalar da, ruhsat almadıklarında ödeyecekleri cezanın en az 5 katı bir maliyetle ve zaman kaybıyla karşılaşabilecek.

3-Binaya iskan ruhsatı verilemezse

Temsilci belediyeye başvurduğunda projeyle ilgili gerekli incelemeleri yapan belediye, bu kez binanın projede belirtildiği gibi gerekli imar şartlarını taşımadığı veya deprem yönetmeliğine uygun olmadığı hükmüne vararak iskan ruhsatı veremeyeceğine karar verirse, o zaman ortada müteahhit olmadığı için ev sahipleri 1.000 lira ceza ödeyecek. Ancak vatandaşlar bu cezayı ödeseler de iskan ruhsatı alıp kat mülkiyetine geçmek zorunluluğu ortadan kalkmıyor. Binayı yıkıp yeniden imara uygun şekilde getirmek de artık imkansız olduğu için, sistem burada tıkanıyor. Bu nedenle sektörün beklentisi de yeni tasarıda bu tür durumlar için “iskan affı”nın getirilmesi…

Neden kat mülkiyeti tapusu isteniyor?

Müteahhİtler inşaata başlamadan önce “arsadan yararlanma hakkı”nı ifade eden kat irtifakı tapusunu alıyor. İnşaat bittiğinde ise müteahhitlerin, binaların projenin aslına uygun olduğunu gösteren iskan ruhsatlarını almaları gerekiyor. İskan ruhsatını aldıklarında ise kat irtifakı kat mülkiyeti tapusuna çevriliyor. Ancak bu durumda alınan emlak vergisi yaklaşık 7 kat artıyor. Örneğin kat irtifaklı tapuda 20 bin lira gözüken bir yerin binde iki oranında emlak vergisi 40 lira iken, kat mülkiyetli tapulu bir gayrimenkul olduğunda evin değeri 150 bin liraya, emlak vergisi de 300 liraya yükseliyor. Yeni kanunla amaçlanan da bu yolla daha yüksek emlak vergilerinin alınabilmesi…

Müteahhit plana uymadığı için iskan ruhsatı almıyor

KAT mülkiyeti tapusuyla daha yüksek emlak vergisi ödeyecek olmak, müteahhitleri iskan ruhsatı almaktan alıkoyuyor. Ancak Türkiye’de asıl büyük sorun, inşaat firmalarının pek çoğunun belediyeye onaylattığı projelere aykırı imar planları uygulaması. Örneğin firmalar ya plandakinden daha büyük metrekarelerde daireler yapıyor ya da ortak kullanım yerleri olarak projelendirdiği yerleri gerçekte satışa yönelik bölümler olarak gösteriyor. Bu nedenle belediyeden iskan ruhsatı almayan müteahhitler sadece kat irtifakı tapusu ile projesini bitirip daireleri satıyor. Belediyelerse bu binaların iskan ruhsatı olup olmamasını denetlemeden elektrik, su gibi tüm altyapı hizmetlerini götürüyor.





iskansız ev alınır mı

Blogroll